Voor het eerst is Blaricum de duurste gemeente van het land.

Tegelijk is het verschil tussen de duurste en de meest betaalbare gemeenten nog groter geworden.

Wat betekent dit als u een woning wilt kopen?
En wat betekenen de Nederlandse hypotheekregels voor uw mogelijkheden in deze veranderende markt?

We zetten het eenvoudig en praktisch op een rij.

‍

Nederlandse huizenprijzen stijgen ook in 2025

De landelijke gemiddelde prijs van een bestaande woning ligt nu op €480.000.

Dat is een flinke stijging ten opzichte van vorig jaar, al is de stijging iets kleiner dan de sprong die we in 2024 zagen.

Waarom blijven de prijzen stijgen?

Verschillende factoren blijven de prijzen opdrijven:

• Het aanhoudende woningtekort
• Een sterke vraag van zowel Nederlanders als expats
• Weinig nieuwbouw in bepaalde regio's
• Hogere bouw- en ontwikkelkosten

Ook al is de rente niet meer historisch laag, de vraag blijft groot, vooral in gewilde gemeenten.

‍

Blaricum nu de duurste gemeente

Voor het eerst staat Blaricum bovenaan.

De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning ligt daar rond de €1,1 miljoen.

Ja, u leest het goed: gemiddeld meer dan een miljoen euro.

En Laren en Bloemendaal?

Jarenlang stond Laren bekend als de duurste gemeente van Nederland. Ook Bloemendaal noteert al jaren zeer hoge gemiddelde verkoopprijzen.

Beide blijven extreem duur. Maar in 2025 is Blaricum ze voorbijgegaan.

Deze gemeenten hebben veel gemeen:

• Een aantrekkelijke woonomgeving
• Grotere vrijstaande woningen
• Inwoners met hoge inkomens
• Veel vraag en weinig aanbod

Maar niet elke koper kijkt naar deze gebieden. En dat is belangrijk.

‍

Kerkrade en andere betaalbare gemeenten

Aan de andere kant van het spectrum blijft Kerkrade in Limburg een van de meest betaalbare gemeenten.

Een gemiddelde woning kost daar ongeveer €270.000.

Dat betekent:

Een woning in Blaricum kost ruim vier keer zoveel als een woning in Kerkrade.

Dat verschil is enorm, en het wordt groter.

De prijskloof tussen de duurste en de goedkoopste gemeenten is dit jaar opnieuw gegroeid.

Waarom deze groeiende kloof ertoe doet

Het verschil tussen dure en betaalbare gebieden is niet langer alleen een regionale curiositeit. Het heeft direct invloed op:

• Hoeveel u kunt lenen
• Hoeveel eigen geld u nodig heeft
• Uw maandlasten
• Uw financiële stabiliteit op lange termijn

En daar wordt goed hypotheekadvies onmisbaar.

Wat betekent dit voor starters?

Bent u van plan uw eerste huis te kopen, dan voelt u zich misschien overweldigd.

“Maak ik in deze markt eigenlijk wel een kans?”

Het antwoord hangt af van de locatie, uw inkomen en uw strategie.

Weet wat u kunt lenen

Onder de huidige Nederlandse hypotheekregels kunt u in de regel tot 100% van de marktwaarde van de woning lenen.

Maar:

• De bijkomende kosten (overdrachtsbelasting, notaris, taxatie) betaalt u uit eigen geld.
• Uw inkomen bepaalt uw maximale hypotheek.
• Een studieschuld verlaagt uw leencapaciteit.

In dure gemeenten zoals Blaricum komen de meeste starters op basis van alleen hun inkomen simpelweg niet in aanmerking.

Voorbeeld

Verdient u €55.000 per jaar, dan ligt uw maximale hypotheek ongeveer tussen de €250.000 en €275.000 (afhankelijk van de rente en uw persoonlijke situatie).

Blaricum is dan waarschijnlijk niet realistisch, maar Kerkrade of een andere betaalbare regio kan prima haalbaar zijn.

Flexibel zijn in locatie kan uw mogelijkheden volledig veranderen.

Wat betekent dit voor expats?

Zoekt u een hypotheek als expat, dan is deze ontwikkeling extra belangrijk.

Veel expats richten zich op:

• Amsterdam
• Haarlem
• Utrecht
• De Randstad

Die regio's liggen qua prijs vaak dichter bij Blaricum dan bij Kerkrade.

Expats hebben vaak met extra complexiteit te maken

Als expat heeft u mogelijk:

• Een tijdelijk contract
• Inkomen in een buitenlandse valuta
• Weinig Nederlandse kredietgeschiedenis
• Onzekerheid over een langer verblijf

Daarom is een vroege financiële check cruciaal.

De fout die veel expats maken

Sommige expats gaan op zoek naar een woning voordat ze weten hoeveel ze kunnen lenen.

In dure gemeenten kan dat tot teleurstelling leiden.

Bij Financial Consultancy Holland raden we altijd aan: eerst duidelijkheid, dan pas zoeken.

‍

En bestaande huiseigenaren?

Heeft u al een woning, dan kunt u profiteren van de stijgende prijzen.

Een hogere woningwaarde kan betekenen:

• Meer overwaarde
• Betere mogelijkheden om over te sluiten
• Meer financiële ruimte

Of oversluiten verstandig is, hangt af van:

• De huidige rente
• De resterende looptijd van uw hypotheek
• Uw plannen voor de toekomst

Een onafhankelijk hypotheekadviseur helpt u bepalen of oversluiten of verhuizen in uw situatie zinvol is.

‍

Het grotere plaatje: een regionale strategie is belangrijker dan ooit

In de huidige markt is de slimste vraag niet alleen “Kan ik kopen?”, maar:

“Waar moet ik kopen?”

Het verschil tussen €270.000 en €1,1 miljoen is niet klein, het verandert uw leven.

Denk op de lange termijn

Vraag uzelf af:

• Koopt u voor uw levensstijl of als investering?
• Bent u flexibel in reistijd naar uw werk?
• Wilt u er 5 of 20 jaar blijven wonen?
• Is groeipotentieel belangrijk?

Soms biedt een iets minder centrale gemeente:

• Een lagere koopsom
• Lagere maandlasten
• Meer financiële stabiliteit
• Meer flexibiliteit op lange termijn

‍

Hypotheekregels in 2026: wat u moet weten

Even kort de belangrijkste Nederlandse hypotheekregels die in deze markt gelden:

• U kunt tot 100% van de woningwaarde financieren.
• Bijkomende kosten betaalt u uit eigen geld.
• Bij energiezuinige woningen kunt u soms iets meer lenen.
• De inkomensverificatie is streng.
• Zzp'ers hebben meerdere jaren inkomenshistorie nodig.

Het is essentieel om deze regels te kennen voordat u gaat bieden.

In dure gemeenten is de concurrentie hevig. Bieden zonder financiële duidelijkheid is riskant.

‍

Wat moet u onthouden?

De belangrijkste punten:

• De gemiddelde Nederlandse woning kost nu €480.000.
• Blaricum is de duurste gemeente, met gemiddeld €1,1 miljoen.
• De kloof tussen dure en betaalbare gemeenten blijft groeien.
• Flexibiliteit in locatie heeft veel invloed op uw koopmogelijkheden.
• Vroeg onafhankelijk hypotheekadvies voorkomt teleurstelling.

Deze markt is niet onmogelijk, maar vraagt wel om een strategie.

‍

Tot slot: blijf kalm en blijf strategisch

Het is makkelijk om de moed te verliezen bij koppen over gemeenten waar een huis gemiddeld een miljoen kost.

Maar onthoud:

Nederland is niet alleen Blaricum.

Er zijn nog steeds kansen, zeker als u het proces verstandig aanpakt.

Of u nu uw eerste huis koopt, als expat naar Nederland verhuist of uw huidige hypotheek wilt laten bekijken: duidelijkheid geeft kracht.

Bij Financial Consultancy Holland geven we transparant en onafhankelijk hypotheekadvies dat past bij uw situatie. We helpen u begrijpen wat realistisch mogelijk is, voordat u gaat bieden.

Wilt u uw mogelijkheden verkennen met een betrouwbaar, onafhankelijk hypotheekadviseur? Neem dan gerust contact op met Financial Consultancy Holland.

‍

We helpen u graag om met vertrouwen verder te gaan, niet met verwarring.