Waarom het Nederlandse woningtekort eigenlijk een mismatch is

Nederland heeft meer woningen nodig. Dat deel van het verhaal kent u waarschijnlijk al. Maar de nieuwbouwcijfers onthullen iets interessanters: het aanbod van nieuwbouwwoningen bereikte net het hoogste niveau sinds 2015, terwijl de verkoop van diezelfde nieuwbouwwoningen met ongeveer 7 procent daalde. Als er meer woningen zijn dan in bijna tien jaar, waarom worden er dan minder verkocht?

Het eerlijke antwoord is dat het Nederlandse woningtekort niet alleen een cijferprobleem is. Het is een mismatchprobleem. Bouwers voegen woningen toe, maar niet altijd de woningen die mensen daadwerkelijk nodig hebben of kunnen betalen. Voor starters, expats en iedereen die tijdens het huizenjagen probeert wijs te worden uit hypotheekregels Nederland, is het begrijpen van deze mismatch net zo belangrijk als het volgen van de rentestanden.

Er worden nieuwe woningen gebouwd, dus waarom neemt het tekort niet af?

Op het eerste gezicht zou meer bouw meer verlichting moeten betekenen. Bouwers reageren duidelijk op jarenlange druk op de woningmarkt. Toch komen kopers niet voor alles in hetzelfde tempo opdagen.

Een deel van de verklaring is simpel: niet elke nieuwe woning past bij wat kopers van vandaag zoeken, of bij wat ze realistisch gezien kunnen financieren. Een gezinswoning met drie slaapkamers op de verkeerde locatie, tegen de verkeerde prijs, helpt een starter die zijn eerste appartement wil kopen weinig, en een expat die iets kleiners en dichter bij het werk nodig heeft al helemaal niet.

Meer aanbod, minder kopers: wat is er werkelijk aan de hand?

Professionals in de woningmarkt zijn het er steeds meer over eens dat het gesprek te veel gericht is geweest op hoeveel woningen er worden gebouwd, en te weinig op welke woningen er worden gebouwd. Vooral starters en senioren zijn twee groepen die telkens over het hoofd worden gezien. Starters hebben betaalbare, kleinere woningen nodig om een voet tussen de deur te krijgen. Senioren willen vaak kleiner gaan wonen in iets behapbaars, maar er is simpelweg niet genoeg geschikt aanbod om naartoe te verhuizen.

Die mismatch heeft gevolgen die door de hele markt heen doorwerken, ook voor mensen die zouden kunnen denken dat het niets met hen te maken heeft.

‍

Waarom "doorstroming" iedereen raakt, niet alleen lokale bewoners

Hier is een begrip dat de moeite waard is om te begrijpen als u van plan bent uw eerste huis in Nederland te kopen: doorstroming. Zie de woningmarkt als een ketting. Wanneer een senior vanuit een groot gezinshuis naar een kleinere woning verhuist, komt dat gezinshuis vrij voor bijvoorbeeld een groeiend huishouden. Dat huishouden maakt op zijn beurt hun startershuis vrij voor iemand die zijn eerste woning koopt.

Wanneer die keten breekt, omdat er niet genoeg kleinere, betaalbare woningen zijn voor senioren en starters, voelt iedereen verderop in de keten dat ook. Er komen minder woningen beschikbaar op elk prijsniveau, inclusief de instapwoningen waar starters en veel expats naar op zoek zijn. Dus zelfs als u zelf geen senior of starter bent, bepaalt een stagnerende doorstroomketen nog steeds wat er op de markt komt en wat het kost.

Het financieringsgat achter de trage voortgang bij betaalbare woningen

Als gemeenten en projectontwikkelaars al begrijpen dat starters en senioren geschiktere woningen nodig hebben, waarom wordt er dan niet gewoon sneller gebouwd? Het antwoord komt meestal neer op geld.

Veel woningbouwprojecten, vooral de betaalbaardere, lopen tegen wat in Nederlandse planologische kringen een "onrendabele top" wordt genoemd, een onrendabel gat. Dit gebeurt wanneer het geld dat een ontwikkelaar verdient met het verkopen of verhuren van woningen niet de volledige bouwkosten dekt, plus de bijbehorende publieke infrastructuur: wegen, riolering, scholen en groen.

Wat dit financieringsgat in eenvoudige taal betekent

Simpel gezegd is het bouwen van goedkopere woningen voor ontwikkelaars vaak minder winstgevend dan het bouwen van dure woningen. Lokale overheden kunnen een deel van dat tekort opvangen, maar hun budgetten zijn niet onbeperkt. Zonder extra financiële steun, met name vanuit de landelijke overheid, zijn de betaalbaardere woningbouwprojecten die starters en expats juist nodig hebben, degene die het meest waarschijnlijk vertragen of stilvallen.

Dit is nuttige achtergrondinformatie als u zich ooit heeft afgevraagd waarom instapwoningen achterblijven, zelfs in gebieden waar de vraag overduidelijk hoog is.

‍

Grote regionale prijsverschillen kunnen in uw voordeel werken

Hier is een stukje praktisch goed nieuws verscholen in dit alles: woningmarkteconomen wijzen erop dat de prijsverschillen tussen regio's in Nederland groter zijn dan al lange tijd het geval was. Buiten de Randstad (de as Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht) zijn woningen vaak aanzienlijk goedkoper, en kan uw eerste huis kopen daar nog realistisch zijn op een manier die in de grote steden simpelweg niet meer bestaat.

Dat betekent niet dat iedereen zijn leven moet ontwortelen voor een lagere hypotheek. Maar als u flexibiliteit heeft in waar u woont of werkt, is het de moeite waard om te vragen of een net iets andere locatie eigenwoningbezit eerder haalbaar kan maken, en met een gezondere maandlast, in plaats van te wachten tot een mismatchende markt zichzelf oplost.

‍

Wat dit betekent als u op huizenjacht bent in Nederland

Voor starters

Als u probeert uw eerste huis te kopen, is de woningmismatch precies de reden waarom een breder net uitzetten belangrijk is. Openstaan voor verschillende woningtypes, of voor gebieden net buiten uw eerste keuze, kan wat realistisch binnen bereik ligt aanzienlijk vergroten. Het is ook een goede herinnering om vroegtijdig duidelijkheid te krijgen over uw daadwerkelijke leencapaciteit, in plaats van te vallen voor een advertentie die perfect lijkt maar niet in uw budget past zodra het volledige plaatje van hypotheekregels Nederland wordt meegenomen.

Voor expats

Als u verhuist naar, of al woont in, Nederland, kan deze woningmismatch nog frustrerender aanvoelen, omdat u tegelijkertijd door een onbekende markt én onbekende regels navigeert. Een hypotheek voor expats brengt vaak zijn eigen overwegingen met zich mee: hoe uw inkomen wordt beoordeeld, of u in aanmerking komt voor bepaalde regelingen, en hoe geldverstrekkers uw arbeidssituatie beoordelen als u niet op een vast Nederlands contract werkt. De regionale flexibiliteit die hierboven wordt besproken, kan hier bijzonder waardevol zijn, aangezien veel expats niet gebonden zijn aan één specifieke buurt zoals langdurige inwoners dat wel kunnen zijn.

Voor bestaande huiseigenaren

Als u al een huis bezit en overweegt te verhuizen, of dat nu is om kleiner te gaan wonen, groter te gaan wonen, of te verhuizen, dan is dit ook de moeite waard om in de gaten te houden. Naarmate gemeenten en de landelijke overheid de financiering voor geschiktere woningen verder uitwerken, kan het aanbod van woningen dat past bij uw volgende levensfase geleidelijk verbeteren. In de tussentijd is dit een redelijk moment om uw huidige hypotheek te herzien en te kijken of uw bestaande voorwaarden nog steeds passen bij uw plannen.

Wat u moet onthouden

Het Nederlandse woningtekort gaat niet simpelweg over een gebrek aan woningen. Het gaat over een gebrek aan de juiste woningen op de juiste plekken tegen de juiste prijs, en over het financieringsgat dat het bouwen van die woningen bemoeilijkt. Regionale prijsverschillen betekenen dat er kansen kunnen liggen buiten de meest concurrerende steden. En of u nu starter bent, expat, of al op de woningladder staat, het begrijpen van hoe de doorstroomketen werkt, helpt te verklaren wat u nu in advertenties en prijzen ziet.

‍

Een woningmarkt in transitie, maar behapbaar met de juiste begeleiding

Niets van dit alles betekent dat de Nederlandse woningmarkt onwerkbaar is. Het betekent dat hij wat meer strategie beloont: weten waar u moet zoeken, begrijpen wat u werkelijk kunt betalen, en de hypotheekkant van de vergelijking vanaf het begin goed regelen. Markten veranderen, financieringsgaten worden na verloop van tijd aangepakt, en er ontstaan kansen op plekken die mensen niet hadden verwacht. Kopers die het goed doen, zijn meestal degenen die goed geïnformeerd te werk gaan in plaats van gehaast.

Als u uw opties afweegt, of dat nu uw eerste huis kopen is, een hypotheek voor expats verkennen, of gewoon wijs proberen te worden uit wat er verandert in de markt, helpt het om erover te praten met iemand die de details kent. Bij Financial Consultancy Holland bieden onze adviseurs onafhankelijke, persoonlijke begeleiding (onafhankelijk hypotheekadviseur) op maat van uw situatie, zodat u uw volgende stap met vertrouwen kunt zetten in plaats van giswerk. Neem gerust contact op wanneer u klaar bent om uw opties te bespreken.

‍